Bei Immobilienkauf Renovierungskosten absetzen

Renovierungs- und Anschaffungskosten von Vermietungsobjekten als Werbungskosten geltend machen

Renovierungskosten und Anschaffungskosten von Vermietungsobjekten können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Aufgrund der günstigen Zinslage hat Peter Voigt eine Immobilie als Geldanlage erworben. „Um aus steuerlicher Sicht bei diesem Kauf gut vorbereitet zu sein, habe ich mich zuvor von der Lohi beraten lassen und erfahren, dass ich die anfallenden Renovierungskosten absetzen kann“, so Peter.

Das ist aber nur möglich, wenn diese 15 Prozent der Anschaffungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht übersteigen und sich die Immobilie bereits in einem vermietbaren Zustand befindet, ansonsten würden die Renovierungskosten auf fünfzig Jahre verteilt werden und sich jährlich nur mit einem kleinen Teil steuermindernd auswirken.

„Auf diese Weise konnte ich die Renovierung so planen, dass ich dabei auch noch Steuern spare. Außerdem kann ich die Anschaffungskosten im Rahmen der Abschreibung als Werbungskosten geltend machen. Damit habe ich gleich doppelt profitiert!“


Rechtlicher Hintergrund

Renovierungskosten für ein Vermietungsobjekt sind grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten. Sie mindern also im Jahr der Zahlung die Steuerbelastung. Unter bestimmten Voraussetzungen aber sind die Renovierungskosten nicht sofort abziehbar, denn sie können zu den Anschaffungskosten zählen oder auch Herstellungskosten darstellen. Anschaffungs- und Herstellungskosten sind nur im Rahmen der Abschreibung, also grundsätzlich verteilt über 50 Jahre, zu berücksichtigen (Abschreibungssatz bei Gebäuden mit Herstellung ab 1925 gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a) EStG: 2 Prozent).

Muss eine Immobilie nach dem Kauf noch renoviert werden, um einen vermietbaren (betriebsbereiten) Zustand herzustellen, stellen die Renovierungskosten Anschaffungskosten dar, vgl. Rz. 1 und 2 BMF-Schreiben vom 18.7.2003 (BStBl I 2003, 386).

Ist die Immobilie aber bereits in einem vermietbaren (betriebsbereiten) Zustand, werden aber innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Objekts Renovierungsarbeiten durchgeführt, die betragsmäßig 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, handelt es sich um einen sogenannten anschaffungsnahen Herstellaufwand gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die Renovierungskosten stellen dann Herstellungskosten dar und sind auch nur im Rahmen der Abschreibung zu berücksichtigen. Einkommensteuerbescheide können bei späterer Überschreitung der 15-Prozent-Grenze rückwirkend noch geändert werden. Bei Prüfung der 15-Prozent-Grenze werden jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten nicht eingerechnet.

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